Stan na 16 kwietnia 2018 r.
Dz.U.04.207.2109
2005-10-07 zm. Dz.U.2005.196.1628 § 1
2011-08-26 zm. Dz.U.2011.165.985 § 1
ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21
września 2004 r.
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.)
Na podstawie art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543, z późn. zm.1)) zarządza się, co następuje:
Rozdział 1
Przepisy ogólne
§ 1. Rozporządzenie
określa:
1) rodzaje
metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości
nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;
2) sposoby
określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych
praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia;
3) sposoby
określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości;
4) sposób
sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego;
5) uwarunkowania
dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej
nieruchomości.
§ 2. Ilekroć w
rozporządzeniu jest mowa o ustawie, rozumie się przez to ustawę z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Rozdział 2
Określanie wartości nieruchomości
przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny
§ 3. 1. Określanie
wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych
praw do nieruchomości.
2. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się
analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen,
stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.
§ 4. 1. Przy
stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych
nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także
cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę
porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy
statystycznej rynku.
3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się
nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z
nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla
których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych
nieruchomości.
4. (1) Przy metodzie korygowania ceny
średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości
podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny
transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty
średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi,
uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku
przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości
nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy.
Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz
statystycznych.
§ 5. 1. (2)
Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o
transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji
powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen
uzyskiwanych na rynku nieruchomości.
2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu
mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o
więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości
podobne.
3. Za szczególne warunki transakcji uważa się w
szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z
bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym
terminem wydania nieruchomości nabywcy.
§ 6. Przy
stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego
lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości
stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.
§ 7. 1. W
podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.
2. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu
wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów
najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy
kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.
3. Metodę zysków stosuje się przy określaniu
wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego
wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten
odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z
działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na
nieruchomościach podobnych.
§ 8. Metodę
inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji
prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.
§ 9. 1. Przy
użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako
iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej
nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego
dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.
2. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w
którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości
podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych
nieruchomości podobnych.
3. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę
kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi
uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych
nieruchomości.
§ 10. 1. Przy
użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa
się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do
uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu
prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość
rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu
prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.
2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust.
1, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej
nieruchomości będą ulegały zmianie.
3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia
wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna
uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w
wycenianą nieruchomość.
§ 11. Przy
obliczaniu dochodów, o których mowa w § 9 i 10, nie uwzględnia się amortyzacji,
kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków
związanych ze sprzedażą nieruchomości.
§ 12. (3)
W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową
określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na
rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w
nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.
§ 13. (4)
W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji
określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych
zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych.
§ 14. Stopę kapitalizacji
i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu
obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.
§ 15. W podejściu
mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo
metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
§ 16. 1. Metodę
pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na
nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie,
odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.
2. Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako
różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz
wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora
uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.
3. Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli
łącznie zostaną spełnione warunki:
1) istniejące
uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub
dochodowego;
2) znany
jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust. 1;
3) w
przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane
odwzorowujące stan rynku.
4. Zastosowanie metody pozostałościowej do
określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie
szacunkowym.
§ 17. 1. Wartość
nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia
gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1, pomniejszonemu o koszty likwidacji części
składowych tego gruntu.
2. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala
się przy użyciu technik, o których mowa w § 23.
3. (5) Wartość nieruchomości, o której
mowa w ust. 1, powiększa się o wartość materiałów pozostałych po likwidacji
części składowych gruntu.
4. (6) Metodę kosztów likwidacji stosuje
się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji.
5. Zastosowanie metody kosztów likwidacji do
określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w
operacie szacunkowym.
§ 18. 1. Przy
określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w
przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników
szacunkowych gruntów.
2. Przy stosowaniu metody, o której mowa w ust. 1,
wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego
3. (7) Cenę ziarna żyta przyjmuje się z
rynku lokalnego. Cenę drewna, uwzględniającą koszty jego pozyskania i
przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z
rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia
nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako
średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.
4. Klasy gruntów przyjmuje się według danych z
katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów
wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się
według przepisów o podatku rolnym.
5. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od
klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa
załącznik do rozporządzenia.
§ 19. Przy
stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące
poszczególne cechy:
1) w
odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne - położenie w
stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność
uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków
gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury
utrudniającej agrotechnikę;
2) w
odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne - stopień degradacji
siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe
występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg,
możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym,
jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.
§ 20. W podejściu
kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.
§ 21. 1. Przy
określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o
którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o
takich samych cechach.
2. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o
którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich
odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych
części składowych.
§ 22. 1. Przy
metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych
gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano
do wzniesienia lub powstania tych części składowych.
2. (8) Przy metodzie kosztów zastąpienia
określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o
takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części
składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu
aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
§ 23. 1. Metodę
kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki
szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.
2. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty
odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych
do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.
3. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty
odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych
elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.
4. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa
się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla
których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko
wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami,
dla których znane są ceny wskaźnikowe.
5. Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 2-4,
uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.
§ 24. W przypadku
konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu
umożliwiającego korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem, przekraczających
wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne,
wartość tej nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości
nieruchomości liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.
§ 25. (9)
Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora
uwzględnia się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej
nieruchomości. Tak określona wartość może służyć wyłącznie do oceny możliwego
sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomość, co stwierdza się przez
zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.
Rozdział 3
Określanie wartości nieruchomości
dla różnych celów
§ 26. (10)
1. Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne
cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w
przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny
transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na
regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości.
2. W przypadku braku cen transakcyjnych za
nieruchomości podobne lub braku stawek czynszu uzyskiwanych na krajowym rynku
nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1,
można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za
nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości.
3. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa
rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i
sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków.
§ 27. 1. Jeżeli
na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej
nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu
prawa własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako
przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej
nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie
wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa
własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,
uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach
nieruchomości.
2. W przypadku braku możliwości ustalenia wzajemnych
relacji, o których mowa w ust. 1, wartość prawa własności określa się jako
iloraz wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i
współczynnika korygującego, o którym mowa w § 29 ust. 3.
§ 28. 1. Na
potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w
użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej
wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze.
2. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1,
stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości
niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności.
3. Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w
użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po określeniu jej wartości jako
przedmiotu prawa własności, z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków
lub ich części oraz innych urządzeń.
4. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej
zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się
przepisy ust. 1 i 2.
5. (11) Wartości nieruchomości, o których
mowa w ust. 1-4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania
nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na
dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem
celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z
zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy.
6. (12) Przy określaniu wartości nakładów
poniesionych przez użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 77 ust. 4 i 5
ustawy, wartość nakładów stanowi iloczyn wartości określonych na podstawie § 35
ust. 3 pkt 1 i procentowego udziału użytkownika
wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury
technicznej.
7. (13) Sposób określania wartości
nakładów, o którym mowa w ust. 6, stosuje się odpowiednio przy określaniu
wartości nakładów koniecznych, o których mowa w art. 77 ust. 6 ustawy.
§ 29. 1. Przy
określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa
użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny
transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych
jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości
stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa
użytkowania wieczystego.
2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze
względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży
nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano
transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość
rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego
określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako
przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu
prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych
porównywalnych rynkach nieruchomości.
3. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej
nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma
możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość
tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej
jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według
wzoru:
Sr t T - t
Wk = (1 - --- ) x - + 0,25
x -----
R T T
gdzie:
Wk - współczynnik korygujący;
Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa
niż 3 %;
t - liczba lat niewykorzystanego okresu
użytkowania wieczystego;
T - liczba lat, na które ustanowiono
użytkowanie wieczyste;
R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na
podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie
mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12.
Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga szczegółowego uzasadnienia w
operacie szacunkowym.
§ 30. Przy
określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość
tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej
jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego
według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3.
§ 31. Przy
określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,
wnoszonej do spółki w formie wkładu niepieniężnego (aportu), stosuje się
przepisy § 29.
§ 32. 1. Na
potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej
własności, jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami przynależnymi do
tego lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej.
2. Określenie wartości lokalu, o którym mowa w ust.
1, może nastąpić po uprzednim oznaczeniu przez właściciela przedmiotu odrębnej
własności lokalu i po wydaniu zaświadczenia wymienionego w art. 2 ust. 3 ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903
oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492).
3. Z wartości, o której mowa w ust. 1, wyodrębnia
się wartość gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, odpowiadającą
udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości, jeżeli wymaga tego cel
wyceny. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania
wieczystego związanego z lokalem, o którym mowa w ust. 1.
4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio przy
określaniu wartości lokalu stanowiącego odrębną własność w chwili wyceny.
§ 33. (14)
Przy określaniu wartości budynków i innych urządzeń w celu ustalenia
wynagrodzenia, o którym mowa w art. 33 ust. 2 ustawy, określa się ich wartość
rynkową, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić
wartości rynkowej, określa się wartość odtworzeniową.
§ 34. 1. Na
potrzeby ustalenia ceny nieruchomości oddawanej w trwały zarząd lub na potrzeby
aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa
własności.
2. Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się
łącznie dla gruntu i dla części składowych tego gruntu.
3. Przy określaniu wartości nieruchomości oddanej w
trwały zarząd nie uwzględnia się wartości budynków i innych urządzeń, o których
mowa w art. 88 ust. 1 ustawy. Rodzaje tych budynków i innych urządzeń określa w
zleceniu zamawiający wykonanie wyceny.
4. (15) Przy ustalaniu ceny nieruchomości
w przypadku, o którym mowa w art. 88 ust. 2 ustawy, określa się jej wartość
łącznie dla gruntu oraz dla jego części składowych. Przepis ust. 3 zdanie
drugie oraz przepisy § 35 stosuje się odpowiednio.
5. Jeżeli w trwały zarząd oddawana jest nieruchomość
stanowiąca przedmiot użytkowania wieczystego, wartość, o której mowa w ust. 2,
obejmuje wartość tego prawa oraz wartość budynków i innych urządzeń
stanowiących odrębną własność. Przepisy ust. 3 i 4 oraz § 29 stosuje się
odpowiednio.
6. (16) Przy określaniu wartości
nakładów, o których mowa w art. 87 ust. 4-6 ustawy, stosuje się odpowiednio
sposób określania wartości nakładów, o którym mowa w § 28 ust. 6.
§ 35. 1. Na
potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na
której dokonano nakładów, łącznie z tymi nakładami.
2. Z wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 1,
wyodrębnia się odpowiednio:
1) nakłady,
których wartość określa się według zasad rynkowych;
2) nakłady,
których wartość określa się według zasad kosztowych.
Określenie wartości nakładów poprzedza się ustaleniem okresu, w którym dokonano
nakładów, i ich zakresu rzeczowego.
3. Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości
nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości
nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy
czym:
1) przy
określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy
wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową;
2) przy
określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy
wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową.
4. W przypadku braku danych umożliwiających
określenie wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem
nakładów albo gdy mały zakres nakładów nie uzasadnia zastosowania sposobu, o
którym mowa w ust. 3, wartość nakładów określa się jako równą wartości
nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów, pomniejszonej o
wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności i pomnożonej przez wskaźnik
przeliczeniowy dokonanych nakładów. Wskaźnik przeliczeniowy ustala się jako:
1) stosunek
wysokości nakładów, obliczonych z uwzględnieniem ich zakresu rzeczowego oraz
uzyskiwanych na rynku lokalnym cen robót wykonanych w ramach tych nakładów, do
kosztów odtworzenia części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, z
uwzględnieniem ich stanu po dokonaniu nakładów, albo
2) udział
wysokości nakładów w kosztach odtworzenia tych części składowych, o ile
istnieją dane pozwalające na jego ustalenie na podstawie analizy obiektów
podobnych
- z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego odpowiednio tych
elementów części składowych gruntu, których te nakłady dotyczą, oraz części
składowych gruntu po dokonaniu nakładów.
5. Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 4,
określa się jako wartość rynkową, jeżeli wartość nakładów jest określana według
zasad rynkowych albo jako wartość odtworzeniową, jeżeli wartość nakładów jest
określana według zasad kosztowych.
6. Przepisy ust. 1-5 stosuje się odpowiednio do
określenia wartości nakładów dokonanych na nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania
wieczystego.
7. (17) Przepisy ust. 1-5 stosuje się
odpowiednio do wartości nakładów, które zostaną poniesione w przyszłości, a ich
zakres rzeczowy został ustalony.
§ 36. (18)
1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za
nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów
ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i
realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193,
poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się,
przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia
ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154
ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów
poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.
2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego
rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie
z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu
kosztowym.
3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości,
zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość
rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:
1) wartość
działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg
istniejących stanowi iloczyn wartości
2) wartość
nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości
- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o
50%.
4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej
została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień
wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową
określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów
przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen
transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się
odpowiednio.
5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4,
rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o
ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu
lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję
o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji
drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.
6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy
określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych,
zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności:
1) przy
określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o
którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy
wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz.
872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości
przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów
dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem;
2) przy
określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa
w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z
których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień
wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w
życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości;
3) przy
określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w
art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju
Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz.
133 i Nr 127, poz. 857);
4) przy
określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że
wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień
zawarcia umowy;
5) przy
określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi
wewnętrzne.
§ 37. (19)
Przepisy § 36 ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości
nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych
pod linie kolejowe, a w szczególności:
1) przy
określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w
art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji,
restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego "Polskie Koleje
Państwowe" (Dz. U. Nr 84, poz. 948, z późn.
zm.);
2) przy
określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości
przejęte z mocy prawa pod linie kolejowe, o którym mowa w art. 9y ustawy z dnia
28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94, z późn. zm.);
3) przy
określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w
art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju
Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012;
4) przy
określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod linie kolejowe w drodze umowy,
z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się
na dzień zawarcia umowy.";
§ 38. 1. Przy
określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości
ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.
2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej
ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą
wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej
następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.
3. W przypadku braku możliwości określenia wartości
w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa
się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa.
4. Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio,
jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo
innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa
to na zmianę wartości nieruchomości.
5. W przypadku określenia wartości nieruchomości na
potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzględnia się jej
obciążenie prawem dożywocia.
§ 39. Przy
ustalaniu stopnia zmniejszenia albo zwiększenia wartości nieruchomości, o
którym mowa w art. 140 ust. 4 ustawy, uwzględnia się wyłącznie zmianę stanu
nieruchomości spowodowaną działaniami dokonanymi bezpośrednio na tej
nieruchomości.
§ 40. 1. Przy
określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury
technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich,
o których mowa w art. 107 ust. 1 i art. 146 ust. 3 ustawy, nie uwzględnia się
wartości części składowych tej nieruchomości.
2. Przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu
urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od
urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do
tych urządzeń.
3. W przypadku, o którym mowa w art. 144 ust. 2
ustawy, określenie wartości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury i po ich
wybudowaniu dotyczy nieruchomości jako przedmiotu użytkowania wieczystego.
4. (20) Przy określaniu wartości
nakładów, o których mowa w art. 148 ust. 4 ustawy, stosuje się odpowiednio
sposób określenia wartości nakładów, o którym mowa w § 28 ust. 6.
§ 41. (21)
(uchylony).
§ 42. (22)
(uchylony).
§ 43. 1. Przy
określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art.
128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:
1) stan
zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o
wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe
zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień
zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;
2) utratę
pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań
uzasadniających jej wydanie.
2. Przez stan zagospodarowania w przypadku
nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania
obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w
szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii
zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu.
3. Przy określaniu zmniejszenia wartości
nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:
1) zmianę
warunków korzystania z nieruchomości;
2) zmianę
przydatności użytkowej nieruchomości;
3) trwałe
ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;
4) skutki
spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności
związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o
których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.
4. Wartość poniesionych szkód spowodowanych
działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po
wystąpieniu szkody. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio
§ 44. 1. Przy
stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości
wpisanych do rejestru zabytków uwzględnia się:
1) cechy
materialne oraz możliwości rozwojowe nieruchomości, wynikające z ustaleń służby
ochrony zabytków;
2) cechy
niematerialne, w tym wartość artystyczną i historyczną, estetykę formy
architektonicznej i unikalny charakter nieruchomości;
3) ceny
transakcyjne nieruchomości podobnych, uzyskiwane na rynku lokalnym, krajowym
lub zagranicznym;
4) inne
okoliczności związane z zabytkowym charakterem nieruchomości.
2. Przy stosowaniu podejścia dochodowego w celu, o
którym mowa w ust. 1, uwzględnia się dochody, jakie można osiągnąć z
nieruchomości, oraz ograniczenia i koszty, jakie należy ponosić ze względu na
objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską.
§ 45. 1. Przy
określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych,
położonych w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie lub
przeznaczonych na te cele, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub
lasy ochronne, w razie braku transakcji rynkowych przyjmuje się, że wartość
tych nieruchomości stanowi suma wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i
innych roślin znajdujących się na tym gruncie, przy czym:
1) dla
określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość
2) dla
określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich
nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości.
2. (23) Przy określaniu wartości gruntów
wchodzących w skład nieruchomości, o których mowa w ust. 1, położonych poza
strefami zainwestowania miejskiego, w razie braku transakcji rynkowych oraz
braku transakcji rynkowych dokonywanych na gruntach przyległych, stosuje się
metodę wskaźników szacunkowych gruntów.
3. (24) Przy określaniu wartości
nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych uwzględnia się spełniane
przez nie funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe.
§ 46. Przy
określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin niestanowiących
części składowych nieruchomości, o których mowa w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 4
lutego 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. Nr 27, poz. 96, z późn. zm.2)), nie uwzględnia się wartości złoża.
§ 47. 1. Przy
określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących
części składowe nieruchomości jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości
złoża.
2. Przy stosowaniu podejścia porównawczego
uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej
nieruchomości położonych na złożach kopalin, w szczególności tego samego
rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie geologicznej.
3. Przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody
zysków, dochód z nieruchomości przyjmuje się w wysokości równej udziałowi
właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych przez przedsiębiorcę z
eksploatacji złoża na nieruchomościach tego rodzaju.
4. Przy określaniu wartości nieruchomości dla
ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością,
niezbędnego do eksploatacji złoża kopalin, określa się wartość nieruchomości
według stanu nieruchomości przed eksploatacją złoża oraz według przewidywanego
stanu nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża, przyjmując ceny na dzień
sporządzenia operatu szacunkowego.
5. Przy określaniu wartości nieruchomości po
zakończeniu eksploatacji złoża stosuje się podejście porównawcze albo
dochodowe, uwzględniając zasobność złoża pozostałego po zakończeniu
eksploatacji. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się
poniesionych kosztów rekultywacji wyrobiska.
6. Przy określaniu wartości, o których mowa w ust.
1-5, uwzględnia się ustalenia zawarte w dokumentacji geologicznej złoża, w
projekcie zagospodarowania złoża, w koncesji na wydobywanie kopaliny, w studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego, a także dane zawarte w dokumentacji
mierniczo-geologicznej złoża.
§ 48. (25)
1. Przy określaniu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 11 ust. 1
ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu
pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej
(Dz. U. Nr 169, poz. 1418), charakterystykę miejscowości porównywalnych
położonych w Rzeczypospolitej Polskiej i miejscowości, w której znajduje się
nieruchomość pozostawiona, przyjmuje się z okresu przed 1939 r.
2. W przypadku gdy przedmiotem wyceny jest
nieruchomość pozostawiona położona w miejscowości o statusie miasta, jako rynek
lokalny, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy wymienionej w ust. 1, przyjmuje
się rynek odpowiedniej miejscowości porównywalnej, a gdy przedmiotem wyceny
jest nieruchomość pozostawiona położona w miejscowości o statusie wsi lub
osady, przyjmuje się odpowiednio rynki porównywalnych gmin lub powiatów.
3. Przy określaniu wartości gruntu metodą wskaźników
szacunkowych gruntów, o której mowa w art. 11 ust. 3 ustawy wymienionej w ust.
1, dla nieruchomości podobnych przyjmuje się:
1) okręg
podatkowy na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 10
grudnia 2001 r. w sprawie zaliczenia gmin oraz miast do jednego z czterech
okręgów podatkowych (Dz. U. Nr 143, poz. 1614);
2) typ
siedliskowy lasu według planu urządzenia lasu.
Wartość gruntu określa się jako iloczyn ceny
4. Przy określaniu wartości budowli, budynków lub
części tych budynków, o której mowa w art. 11 ust. 4 ustawy wymienionej w ust.
1, stosuje się średnie koszty ich odtworzenia lub ich zastąpienia, określone na
podstawie analizy własnej rzeczoznawcy majątkowego, uwzględniającej właściwe
cenniki obiektów lub robót budowlanych.
§ 49. Przy
określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych
stosuje się podejście porównawcze.
§ 50. (26)
(uchylony).
§ 51. Przy
określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych
uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości
reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie
miejscowym.
§ 52. 1. Przy
określaniu wartości nieruchomości na potrzeby regulacji spraw majątkowych
kościelnych osób prawnych i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki
z państwem stosuje się odpowiednio przepisy art. 128 ust. 1 i 2 i art. 134 ust.
1 i 2 ustawy.
2. Przy określaniu wartości nieruchomości dla
ustalenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, stan nieruchomości przyjmuje
się z dnia utraty praw własności przez kościelną osobę prawną, a ceny i przeznaczenie
nieruchomości - z dnia ustalenia odszkodowania.
§ 53. Przy
określaniu wartości nieruchomości, których przepadek orzeczono na rzecz Skarbu
Państwa, w przypadku stwierdzenia nieważności tego orzeczenia zgodnie z art. 10
ust. 1 ustawy z dnia 23 lutego 1991 r. o uznaniu za nieważne orzeczeń wydanych
wobec osób represjonowanych za działalność na rzecz niepodległego bytu Państwa
Polskiego (Dz. U. Nr 34, poz. 149, z późn. zm.3))
stosuje się przepisy § 52.
§ 54. 1. (27)
Na potrzeby określenia wartości nieruchomości lub jej części, o których mowa w
art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy, określa się różnicę
wartości nieruchomości przyległej wraz z nieruchomością lub jej częścią, która
ma być nabyta, i wartości nieruchomości przyległej przed nabyciem nieruchomości
lub jej części.
2. Przy ustalaniu różnicy, o której mowa w ust. 1,
nie uwzględnia się wartości części składowych nieruchomości przyległej.
Rozdział 4
Sposób sporządzania, forma i treść
operatu szacunkowego
§ 55. 1. Operat
szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt
6 ustawy.
2. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne
przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie
podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych,
przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
§ 56. 1. W
operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w
tym:
1) określenie
przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie
celu wyceny;
3) podstawę
formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4) ustalenie
dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5) opis
stanu nieruchomości;
6) wskazanie
przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7) analizę
i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu
wyceny;
8) wskazanie
rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie
obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
2. (28) Kwotę wartości nieruchomości
wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w
zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.
3. W operacie szacunkowym zamieszcza się także
stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny
nieruchomości.
4. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne
dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.
5. Wyciąg, o którym mowa w art. 158 ustawy, zamieszcza
się na początku operatu szacunkowego.
§ 57. 1. Rzeczoznawca
majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i
pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.
2. Jeżeli operat szacunkowy został sporządzony przez
kilku rzeczoznawców majątkowych, operat podpisują wszyscy sporządzający go
rzeczoznawcy majątkowi w sposób, o którym mowa w ust. 1.
§ 58. 1. Potwierdzenie
aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który
sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego
klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca
majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1. Przepis §
57 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
2. W przypadku dalszego potwierdzania aktualności
operatu szacunkowego stosuje się ust. 1.
Rozdział 5
Przepis końcowy
§ 59. Rozporządzenie
wchodzi w życie z dniem ogłoszenia.4)
________
1) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy
zostały ogłoszone w Dz. U. z 2001 r. Nr 129, poz. 1447 i Nr 154, poz. 1800, z
2002 r. Nr 25, poz. 253, Nr 74, poz. 676, Nr 113, poz. 984, Nr 126, poz. 1070,
Nr 130, poz. 1112, Nr 153, poz. 1271, Nr 200, poz. 1682 i Nr 240, poz. 2058, z
2003 r. Nr 1, poz. 15, Nr 80, poz. 717, 720 i 721, Nr 96, poz. 874, Nr 162,
poz. 1568, Nr 203, poz. 1966 i Nr 217, poz. 2124 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 39,
Nr 19, poz. 177, Nr 91, poz. 870, Nr 92, poz. 880 i Nr 141, poz. 1492.
2) Zmiany wymienionej ustawy zostały ogłoszone
w Dz. U. z 1996 r. Nr 106, poz. 496, z 1997 r. Nr 88, poz. 554, Nr 111, poz.
726 i Nr 133, poz. 885, z 1998 r. Nr 106, poz. 668, z 2000 r. Nr 109, poz. 1157
i Nr 120, poz. 1268, z 2001 r. Nr 110, poz. 1190, Nr 115, poz. 1229 i Nr 154,
poz. 1800, z 2002 r. Nr 113, poz. 984, Nr 117, poz. 1007, Nr 153, poz. 1271, Nr
166, poz. 1360 i Nr 240, poz. 2055, z 2003 r. Nr 223, poz. 2219 oraz z 2004 r.
Nr 96, poz. 956 i Nr 173, poz. 1808.
3) Zmiany wymienionej ustawy zostały ogłoszone
w Dz. U. z 1993 r. Nr 36, poz. 159, z 1995 r. Nr 28, poz. 143, z 1998 r. Nr 97,
poz. 604 oraz z 2002 r. Nr 240, poz. 2055.
4) Niniejsze rozporządzenie było poprzedzone
rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie
szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), które traci moc z dniem
wejścia w życie ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o
gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z
2004 r. Nr 141, poz. 1492).
ZAŁĄCZNIK
WSKAŹNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW
1. Wskaźniki szacunkowe gruntów
ornych oraz łąk i pastwisk trwałych:
1) dla
gruntu ornego:
Okręg |
Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z |
||||||||
podatkowy |
klasy gruntów: |
||||||||
|
I |
II |
IIIa |
IIIb |
IVa |
IVb |
V |
VI |
VIz |
I |
145 |
132 |
118 |
100 |
80 |
60 |
35 |
15 |
8 |
II |
126 |
115 |
103 |
86 |
70 |
52 |
30 |
12 |
5 |
III |
110 |
100 |
90 |
75 |
60 |
45 |
25 |
10 |
1 |
IV |
94 |
85 |
76 |
64 |
50 |
38 |
20 |
6 |
1 |
2) dla
łąk trwałych i pastwisk trwałych:
Okręg |
Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z |
||||||
podatkowy |
klasy gruntów: |
||||||
|
I |
II |
III |
IV |
V |
VI |
VIz |
I |
145 |
118 |
93 |
67 |
35 |
13 |
5 |
II |
126 |
103 |
80 |
58 |
30 |
10 |
3 |
III |
110 |
90 |
70 |
50 |
25 |
8 |
1 |
IV |
94 |
76 |
60 |
43 |
20 |
5 |
1 |
2. Dla gruntów stanowiących sady wskaźnik szacunkowy
ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad.
3. Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaźnik
szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego.
4. Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i
inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się:
1) jeżeli
grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;
2) jeżeli
grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych.
5. Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik
szacunkowy ustala się:
1) jeżeli
grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;
2) jeżeli
grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych.
6. Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne
wskaźnik szacunkowy ustala się:
1) jeżeli
grunty są klasyfikowane - w wysokości 50 % wskaźnika szacunkowego ustalonego
dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się
wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb;
2) jeżeli
grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy VI gruntu ornego.
7. Wskaźniki szacunkowe gruntów stanowiących lasy:
Okręg |
Wskaźniki szacunkowe w m3
drewna z |
||||
podatkowy |
grupy typów siedliskowych lasów |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
I |
31 |
26 |
23 |
14 |
9 |
II |
29 |
24 |
21 |
13 |
8 |
III |
26 |
22 |
19 |
12 |
7 |
IV |
23 |
19 |
17 |
11 |
6 |
Grupy typów siedliskowych lasów tworzą:
Grupa |
Typy siedliskowe lasów |
1 |
Lasy:
świeży, wilgotny, łęgowy, łęgowy wyżynny, łęgowy górski wilgotny, ols
jesionowy, ols jesionowy wyżynny, ols jesionowy górski, wyżynny świeży,
wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols górski, górski, wyżynny |
2 |
Lasy mieszane:
świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży,
górski wilgotny, ols |
3 |
Bory
mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny,
górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny |
4 |
Bory:
świeży, wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny,
wysokogórski świeży, wysokogórski wilgotny, wysokogórski bagienny |
5 |
Bory: suchy, bagienny |
Przypisy:
1) § 4 ust. 4
zmieniony przez § 1 pkt 1 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
2) § 5 ust. 1
zmieniony przez § 1 pkt 2 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
3) § 12
zmieniony przez § 1 pkt 3 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
4) § 13
zmieniony przez § 1 pkt 3 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
5) § 17 ust. 3
zmieniony przez § 1 pkt 1 rozporządzenia z dnia 27
września 2005 r. (Dz.U.05.196.1628) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 7
października 2005 r.
6) § 17 ust. 4
zmieniony przez § 1 pkt 1 rozporządzenia z dnia 27
września 2005 r. (Dz.U.05.196.1628) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 7
października 2005 r.
7) § 18 ust. 3
zmieniony przez § 1 pkt 4 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26 sierpnia
2011 r.
8) § 22 ust. 2
zmieniony przez § 1 pkt 5 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
9) § 25
zmieniony przez § 1 pkt 6 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
10) § 26
zmieniony przez § 1 pkt 6 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
11) § 28 ust. 5
zmieniony przez § 1 pkt 7 lit. a) rozporządzenia z
dnia 14 lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z
dniem 26 sierpnia 2011 r.
12) § 28 ust. 6
dodany przez § 1 pkt 7 lit. b) rozporządzenia z dnia
14 lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
13) § 28 ust. 7
dodany przez § 1 pkt 7 lit. b) rozporządzenia z dnia
14 lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
14) § 33 zmieniony
przez § 1 pkt 8 rozporządzenia z dnia 14 lipca 2011
r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26 sierpnia 2011
r.
15) § 34 ust. 4
zmieniony przez § 1 pkt 2 rozporządzenia z dnia 27
września 2005 r. (Dz.U.05.196.1628) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 7
października 2005 r.
16) § 34 ust. 6
dodany przez § 1 pkt 9 rozporządzenia z dnia 14 lipca
2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26 sierpnia
2011 r.
17) § 35 ust. 7
dodany przez § 1 pkt 10 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
18) § 36
zmieniony przez § 1 pkt 11 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26 sierpnia
2011 r.
19) § 37
zmieniony przez § 1 pkt 11 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
20) § 40 ust. 4
dodany przez § 1 pkt 12 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
21) § 41
uchylony przez § 1 pkt 13 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
22) § 42
uchylony przez § 1 pkt 13 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
23) § 45 ust. 2
zmieniony przez § 1 pkt 4 rozporządzenia z dnia 27
września 2005 r. (Dz.U.05.196.1628) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 7
października 2005 r.
24) § 45 ust. 3
zmieniony przez § 1 pkt 14 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
25) § 48 zmieniony
przez § 1 pkt 5 rozporządzenia z dnia 27 września
2005 r. (Dz.U.05.196.1628) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 7
października 2005 r.
26) § 50
uchylony przez § 1 pkt 15 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
27) § 54 ust. 1
zmieniony przez § 1 pkt 16 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.
28) § 56 ust. 2
zmieniony przez § 1 pkt 17 rozporządzenia z dnia 14
lipca 2011 r. (Dz.U.11.165.985) zmieniającego nin. rozporządzenie z dniem 26
sierpnia 2011 r.