02 maja
2015 r.
W świetle art. 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ustalenie wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną powinno odbywać się w pierwszej kolejności, poprzez porównanie transakcji nieruchomości drogowych mających miejsce na rynku lokalnym (np. gminnym) gdzie znajduje się wyceniania nieruchomość. Dopiero brak takich działek lub ich uzasadniona eliminacja z rynku lokalnego przez rzeczoznawcę majątkowego, uprawnia rzeczoznawcę do rozszerzenia nieruchomości porównywalnych na obszar szerszy np. obszar powiatu.
Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ugn). Wskazać przy tym należy, że szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne zawarte w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) nie mogą wyłączyć obowiązku zastosowania art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., gdyż przepisy te zawarte są w akcie wyższego rzędu - ustawie. W tej sytuacji należy przyjąć, iż § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia znajdzie zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne, będzie wyższa (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 2476/12 i sygn. akt I SA/Wa 1926/12; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Biorąc pod uwagę zasadę korzyści, konieczne jest zatem ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego. W przedmiotowej sprawie biegły wyjaśnił tę kwestię na stronie 21 operatu szacunkowego wskazując jednoznacznie, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jest to wystarczające do odrzucenia w przedmiotowej sprawie cen nieruchomości drogowych jako bazy porównania.
Ponadto wyjaśnić należy, że określenie wartości nieruchomości nastąpiło na dzień wydania zezwolenia realizacyjnego tj. [...] lipca 2010 r. i w tej dacie istniała działka nr [...], z której dopiero na mocy tej decyzji wydzielona została działka nr [...]. Dlatego też określenie wartości nieruchomości musiało w przedmiotowej sprawie nastąpić według cech nieruchomości, z której jest zabierana działka pod drogę, a nie zabieranej działki
Wywłaszczany nie powinien bowiem ponosić negatywnych skutków, poprzez obniżenie wysokości odszkodowania, z tego powodu, iż jego nieruchomość została przeznaczona na cel publiczny. Przeznaczenie prywatnej nieruchomości na cel publiczny powoduje konieczność jej nabycia przez podmiot, który będzie realizował ten cel. Przy tym cena nieruchomości nie zmienia się z uwagi na to, czy jest nabywana przymusowo, czy też w drodze umowy cywilnoprawnej. Trudno racjonalnie uzasadnić obniżenie odszkodowania tym, że określone, przyszłe przeznaczenie nieruchomości, odmienne od dotychczasowego powoduje jej niższą cenę. Taką regulację określić można jako zasadę korzyści, której celem jest ustalenie odszkodowania w wysokości odpowiadającej najkorzystniejszej dla wywłaszczanego wartości.
Wskazać przy tym należy, że szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne zawarte w § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. nie mogą wyłączyć obowiązku zastosowania art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., gdyż przepisy te zawarte są w akcie wyższego rzędu - ustawie. W tej sytuacji należy przyjąć, iż § 36 ust. 4 rozporządzenia znajdzie zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne, będzie wyższa ....
Biorąc pod uwagę zasadę korzyści, konieczne jest zatem ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego. W przedmiotowej sprawie biegła nie dokonała takiej analizy, przyjmując do porównania jedynie nieruchomości przeznaczone pod drogi.
Teza:
W świetle zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) brak jest podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych, jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania. W ramach ustalania odszkodowania konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego (zasada korzyści).
Z uzasadnienia:
Nie można bowiem uznać, iż w stosunku do każdej nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne prawidłowe jest uwzględnienie w pierwszej kolejności cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne zawarte w § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. nie może wyłączyć obowiązku zastosowania art. 134 ust. 3 i 4 ugn. Przepisy te zawarte są bowiem w akcie wyższego rzędu – ustawie. Uznanie, iż § 36 ust. 4 rozporządzenia zawiera normę pozostającą w sprzeczności z art. 134 ust. 3 i 4 ugn, wyłączającą przepisy ustawy, oznaczałoby, iż rozporządzenie w tej części narusza art. 92 ust. 1 Konstytucji RP.
Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy ustalenia prawidłowości sporządzenia tego samego dokumentu stanowiącego podstawę naliczenia opłaty planistycznej. Oceny takiej może dokonać tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż trzy miesiące od dnia zawarcia umowy o jej dokonanie.
Podważenie takiego
dowodu [dowodu z opinii biegłego] jest generalnie możliwe poprzez sformułowanie
racjonalnych, uzasadnionych zasadami wiedzy merytorycznych argumentów, bądź
poprzez przedłożenie innej opinii sporządzonej przez osobę dysponującą
stosownymi kwalifikacjami. Nie może być uznane za wystarczające (pociągające za
sobą potrzebę prowadzenia dalszego postępowania wyjaśniającego np. poprzez
sporządzenie na koszt publiczny dodatkowych ekspertyz), samo twierdzenie strony
skarżącej, że w jej ocenie wykonane szacunki są wadliwe, gdyż wartość
nieruchomości w wyniku ustaleń planu nie wzrosła w takim stopniu, a opinia
rzeczoznawcy jest wadliwa.
Teza:
Dla wyceny nieruchomości, które zostały przeznaczone pod inwestycje celu publicznego, w tym drogi publiczne, zasięg rynku lokalnego, na podstawie którego następuje wytypowanie transakcji do porównań - to przestrzeń całego miasta a nie tylko poszczególnych jego dzielnic.