Aktualizacja: 21 kwietnia 2015 r.

 

 

Doradztwo - porady prawne - nieruchomości, wywłaszczenia, zwroty nieruchomości, postępowania administracyjne

Podstawowe
wiadomości o wywłaszczeniach i zwrotach nieruchomości wywłaszczonych

Spis treści

·        Przede wszystkim - co to jest wywłaszczenie?

·        Jakie przepisy obecnie regulują sprawy wywłaszczeń i zwrotów nieruchomości wywłaszczonych?

·        Czy Państwo (samorząd) może swobodnie dysponować wywłaszczoną nieruchomością?

·        Kiedy i w jaki sposób można odzyskać wywłaszczoną nieruchomość?

·        Gdzie i kiedy należy składać wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości?

·        Kto może złożyć wniosek o zwrot nieruchomości?

·        Czy znajomość obecnie obowiązujących przepisów wystarczy do określenia sytuacji prawnej nieruchomości i szans na jej odzyskanie?

·        Czy możliwe jest uzyskanie zwrotu nieruchomości nie stanowiącej obecnie własności Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnego) lub oddanej w użytkowanie wieczyste?

 

Wywłaszczeniem w rozumieniu przepisów jest zabranie w trybie administracyjnym majątku (przeważnie nieruchomości i o wywłaszczeniu nieruchomości będziemy dalej mówili) ...

.... w drodze decyzji administracyjnej – czyli
aktu o charakterze indywidualnym
- w celu umożliwienia realizacji przez Państwo lub inne uprawnione podmioty (w Polsce przeważnie jednostki samorządu terytorialnego – gminy, powiaty, województwa) celów uznanych przez prawo za „publiczne”.

Jest to tak zwane wywłaszczenie sensu stricto – czyli wywłaszczenie w znaczeniu ścisłym

 

Wywłaszczenie może nastąpić tylko

·      na rzecz Skarbu Państwa

·   albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego czyli gminy, powiatu lub województwa.

·   lecz uzyskanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele publiczne – więc wywłaszczenie odbywa się za słusznym odszkodowaniem. Obecnie w świetle prawa słusznym odszkodowaniem jest w zasadzie odszkodowanie równe wartości rynkowej nieruchomości. W zasadzie – bowiem w określonych sytuacjach dopuszczalne jest ustalenie odszkodowania nie w pełni ekwi­wa­len­tnego (tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2010 r. sygn. akt I OSK 1311/09).

·   W przeszłości było to odszkodowanie ustalone w sposób zgodny z obowią­zują­cymi w danym okresie przepisami – zupełnie niekoniecznie mające cokolwiek wspólnego z wartością nieruchomości. Jednak skuteczność działania tych przepisów jest nadal uznawana. Oznacza to, że:

W takim, jak opisane, rozumieniu terminu „wywłaszczenie” nie jest i nie było wywłaszczeniem:

·   zabranie nieruchomości w innym trybie (np. z mocy prawa) lub w innym celu – przykładem np. reforma rolna, nacjonalizacja, przejęcie nieruchomości opuszczonych, przejęcie za emeryturę, przejęcie gospodarstwa rolnego jako odłogującego – itd. itp. Nie jest też wywłaszczeniem przejęcie nieruchomości pod drogę lub linię kolejową lub na inny cel w trybie tzw. specustaw.

·   nabycie przez Państwo nieruchomości aktem notarialnym – nawet, jeżeli akt ten został zawarty pod zagrożeniem wywłaszczeniem.

·   przejęcie na rzecz Państwa części nieruchomości w wyniku zatwierdzenia podziału nieruchomości – zarówno w przypadku, gdy to zatwierdzenie następowało decyzją administracyjną (aktem o charakterze indywidualnym) jak i w przypadku, gdy zatwierdzenie następowało zarządzeniem lub uchwałą właściwego w danym czasie organu (aktem o charakterze ogólnym). W ten sposób nabywano przeważnie grunty przeznaczone pod drogi – ale nie tylko.

Jakie to ma znaczenie?

	W przypadku, gdy przejęcie nieru­cho­mo­ści nie nastąpiło w drodze wywła­sz­cze­nia nie jest możliwe odzyskanie nieru­cho­mo­ści przy zastoso­waniu przepisów o zw­ro­tach nierucho­mości wywłaszczo­ny­ch.   Ustawodawca jednak rozszerzył dzia­ła­nie przepisów o zwrocie nierucho­mości wywła­szczonych na niektóre inne przy­padki nabycia lub prze­jęcia nierucho­mości przez Skarb Pań­stwa – v. dalej.   Przepisy te mają charakter wyjątków od reguły i muszą być wykładane ściśle, czyli nie można ich działaniem obejmować innych niż wymienione przypadków przymusowego odebrania własności (czyli  w normalnym, ludzkim rozumieniu – także wywłaszczenia).

Jakie przepisy obecnie regulują sprawy wywłaszczeń i zwrotów nieruchomości wywłaszczonych?

Podstawowym przepisem jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst: Dz.U.2014.518, z wieloma zmianami) – w szczególności rozdziały 4, 5 i 6 działu III (art. 112 – 142). Oprócz tego – art. 6 (zawiera definicję celu publicznego), art. 216 (rozszerzenie przepisów o zwrocie na niektóre inne niż wywłaszczenie przypadki przejęcia nieruchomości przez Państwo), art. 229 (wyłączenie roszczenia o zwrot w przypadku, gdy nieruchomość została zbyta przed dniem wejścia w życie).

Istnieją także inne przepisy wywłaszczeniowe, jednak rzadko stosowane.

Czy Państwo (jednostka samorządu terytorialnego) może swobodnie dysponować wywłaszczoną nieruchomością?

Nie. Wywłaszczona nieruchomość może być użyta wyłącznie na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej - chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości. W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

Wiedzieć należy, że „użycie nieruchomości na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej” niweczy prawo żądania zwrotu nieruchomości. Po użyciu dalsze losy nieruchomości dla kwestii zwrotu nie mają żadnego znaczenia. Czyli – jeżeli nieruchomość została nabyta pod budowę szkoły i szkołę wybudowano to nawet jeżeli w dwa miesiące później szkoła zostanie zamknięta to dawny właściciel nie ma żadnej możliwości odzyskania nieruchomości w trybie przewidzianym dla zwrotu nieruchomości wywłaszczonych.

Kiedy i w jaki sposób można odzyskać wywłaszczoną nieruchomość?

Nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi na rzecz poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy jeżeli stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu jeżeli

·   pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo

·  pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Jeżeli cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część.

Dodać trzeba, że w zasadzie nie podlega zwrotowi nieruchomość na której cel wywłaszczenia został zrealizowany z naruszeniem wskazanych terminów – ale przed złożeniem wniosku o zwrot.

Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę zwaloryzowanego odszkodowania lub nieruchomości zamiennej, jeżeli została przyznana przy wywłaszczeniu. Nieruchomość zamienna musi być zwrócona w całości – jeżeli więc np. została podzielona i część jej sprzedano to nie ma możliwości uzyskania zwrotu nieruchomości wywłaszczonej.

Gdzie i kiedy należy składać wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości?

Wniosek składa się do starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu – właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Jeżeli uprawniony do żądania zwrotu otrzymał zawiadomienie o możliwości zwrotu – wniosek może być złożony w terminie trzech miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu. Po tym terminie uprawnienie do zwrotu nieruchomości wygasa.

Jeżeli zawiadomienia takiego nie otrzymał – wniosek może być złożony w każdym czasie.

Jeżeli objęta wnioskiem nieruchomość stanowi własność miasta na prawach powiatu to prezydent takiego miasta podlega z mocy prawa wyłączeniu od prowadzenia postępowania w sprawie zwrotu. Zazwyczaj w takim  przypadku decyzja jest wydawana przez starostę najbliższego powiatu. Jednak wniosek o zwrot należy złożyć do prezydenta miasta. On natomiast wystąpi do wojewody o wyznaczenie innego organu do rozpatrzenia sprawy.

Kto może złożyć wniosek o zwrot nieruchomości?

Wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości może złożyć były właściciel lub jego spadkobierca. Jeżeli spadkobierców jest kilku – wniosek o zwrot muszą złożyć wszyscy uprawnieni. W przypadku, gdy któryś z uprawnionych nie jest zainteresowany złożeniem wniosku i odmawia pozostałym można wystąpić do sądu w trybie przepisów regulujących zarząd współwłasnością. Jeżeli wniosek o zwrot nie został poparty przez wszystkich uprawnionych to postępowanie w sprawie zwrotu nie zostanie wszczęte a organ rozpatrujący sprawę wyda bez merytorycznego badania kwestii zbędności decyzję odmowną.

Do tej pory identycznie wyglądała sprawa w przypadku, gdy przedmiotem wywłaszczenia była nieruchomość pozostająca we współwłasności. Także i w tym przypadku konieczne było złożenie wniosku o zwrot nieruchomości przez wszystkich wywłaszczonych współwłaścicieli. Oczywiste jest, że ten wymóg bardzo ogranicza możliwość skutecznego wystąpienia o zwrot nieruchomości. Dawni współwłaściciele nie musieli przecież nawet znać się nawzajem. Tym bardziej obecnie, po upływie często kilkudziesięciu lat od wywłaszczenia odszukanie tych współwłaścicieli (lub ich następców prawnych) jest bardzo trudne.

Obecnie zaczynają się jednak pojawiać poglądy, iż dopuszczalne jest skuteczne złożenie wniosku o zwrot udziału we współwłasności – jeżeli przedmiotem wywłaszczenia był ten udział. Jak się wydaje – nadal nie jest możliwe wszczęcie postępowania w sprawie zwrotu udziału we współwłasności powstałego po wywłaszczeniu, wskutek dziedziczenia. W takim przypadku wniosek muszą złożyć wszyscy wspóspadkobiercy.

Czy znajomość obecnie obowiązujących przepisów wystarczy do określenia sytuacji prawnej nieruchomości i szans na jej odzyskanie?

Nie. Do tego konieczna jest znajomość przepisów obowiązujących w dniu wywłasz­czenia.

Czy możliwe jest uzyskanie zwrotu nieruchomości nie stanowiącej obecnie własności Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnego) lub oddanej w użytkowanie wieczyste?

Nie. Zwrotowi podlegają tylko nieruchomości, którymi Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego mogą dysponować.

Jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – roszczenie o zwrot nie przysługuje. Oznacza to, że organ rozpatrujący wniosek wyda decyzję o odmowie zwrotu lub o umorzeniu postępowania w sprawie zwrotu – bez rozpatrywania wniosku merytorycznie. Jeżeli natomiast zbycie nastąpiło po tej dacie – roszczenie o zwrot przysługuje – ale zwrot nie może nastąpić, gdyż Skarb Państwa (jednostka samorządu terytorialnego) nie dysponują nieruchomością.

Szczególnym przypadkiem jest sytuacja, gdy ustanowienie użytkowania wieczystego nie nastąpiło aktem notarialnym – lecz powstało z mocy prawa lub zostało ustanowione decyzją administracyjną. W takiej sytuacji możliwe jest doprowadzenie (w niektórych przypadkach) do stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej ustanawiającej użytkowanie wieczyste lub stwierdzającej jego powstanie z mocy prawa. W przypadku, gdy przepisy nie przewidywały wydania takiej decyzji – możliwe jest ustalenie w drodze stosownego powództwa cywilnego, iż użytkowanie wieczyste nie powstało.

Sławetne specustawy: drogowa, kolejowa, powodziowa i lot­nis­ko­wa w zasadzie nie są przepisami wywłaszczeniowymi. 

Żeby nie było łatwo każda z tych specustaw jest ciut inna od pozostałych. Najważniejsza w prak­tyce jest specustawa drogowa. Specjalność tej ustawy polega na tym, iż decyzja o lokalizacji drogi zastępuje  decyzję wywłaszczeniową. W chwili, gdy decyzja o ustaleniu lokalizacji staje się ostateczna wszystkie grunty prywatne (oraz niektóre inne) przechodzą z mocy prawa na własność podmiotu, do którego będzie należała budowana droga.

Odszkodowanie za przejęte grunty jest ustalane w odrębnym postępowaniu pro­wadzonym bądź przez wojewodę bądź przez starostę – w zależności od rodzaju drogi.

Wbrew spotykanemu wśród dotkniętych taką działalnością właścicieli gruntów poglądowi kwe­stia wypłaty odszkodowania nie ma żadnego znaczenia dla przejścia prawa własności. Stąd próba wyrzucenia z działki robotników „bo mi nie jeszcze nie zapłacono za nieruchomość” jest działaniem bezprawnym.